Wenn Sie als Mieterin oder Mieter im September 2014 eine Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Eine solche Auslegung, die davon ausgeht, dass ein Vermieter von Geschäftsräumen ohne ersichtlichen Grund auf die Zahlung nicht unerheblicher Beträge verzichtet und diese selbst übernimmt, wäre vielmehr, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, lebensfremd. Da für die Angemessenheit der Abrechnungsfrist bei der Geschäftsraummiete keine anderen Gesichtspunkte entscheidend sind als bei der Wohnraummiete, kann für die Geschäftsraummiete davon ausgegangen werden, dass bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung die Abrechnung über die Nebenkosten, wie bei der Wohnraummiete, in der Regel spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erteilen ist. 257b (s. auch Art. Was kann man in einem Testament alles regeln? Vielmehr bedarf es besonderer Umstände, aus denen für den Mieter der Änderungswille des Vermieters erkennbar ist. August eines Jahres bis zum 31. Hierfür hat der Vermieter, wie bereits erwähnt, 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit. April 2004 (VIII ZR 146/03 – NZM 2004, 418) jeweils zugrunde liegenden Fällen ab, in denen der Mieter über einen längeren Zeitraum in Rechnung gestellte Nebenkosten bezahlt habe, obwohl deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart gewesen sei. Diese Vereinbarung bleibt, auch nachdem die Anl. § 6 des Mietvertrages begründet. Senatsurteil vom 9. 2 BGB i.V.m. Anspruchsberechtigte Mieter sollten sich daher rechtzeitig darum bemühen, die Forderungen anzumahnen. Er kann dann weiterhin ausstehende Zahlungsansprüche gegen den Mieter nicht mehr geltend machen. Februar 2008 – VIII ZR 14/06 – NJW 2008, 1302). a) Beide Parteien haben sich an diese Frist zu halten. Für die Annahme eines auf Abänderung der vertraglich als umlagefähig vereinbarten Nebenkosten gerichteten Willens der Kläger reicht nach zutreffender Auffassung des Berufungsgerichts allein der Umstand, dass die Kläger einzelne als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen über acht Jahre nicht abgerechnet haben, nicht aus. 2. Entgegen der Ansicht der Revision begründet die Abrechnung durch professionelle Verwalter kein Vertrauen der Beklagten auf die Richtigkeit der Abrechnungen. Januar bis zum 31. Nebenkostenabrechnung: Frist beachten. Der Gesetzgeber regelt die Verjährung innerhalb des Mietrechts in § 195 BGB. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die gesetzlichen Grundlagen zu den Nebenkosten für Wohn- und Geschäftsräume finden sich in den Artikel 257a und 257b des Obligationenrechts sowie in den Artikeln 4 bis 8 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Dieser Anspruch verjährt nach § 195 BGB, wobei die Verjährung (erst) im Jahr der Beendigung des Mietvertrages beginnen soll (AG Charlottenburg v. 23.6.2010 - 203 C 28/10, IMR 2010, 422). Aufl. Dabei komm… Ich warte immer noch auf die Nebenkostenabrechnungen ab 2011 . Was, wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist? Fürchtet der Vermieter den Aufwand und die Detailarbeit einer Nebenkostenabrechnung und lässt daher die 12-monatige Abrechnungsfrist verstreichen, kann er ebenfalls keine Forderungen mehr gegen den Mieter geltend machen. Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass professionellen Verwaltern keine Fehler bei der Abrechnung unterlaufen. § 556 Rdn. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäftsraummiete scheidet aus. Die Kläger erwarben kurz nach Abschluss des Mietvertrages von der A. Vermögensanlagen KG das Eigentum an dem Mietobjekt. Dezember 2009 – XII ZR 109/08 – […] Tz. Hierdurch konnte der Verpflichtete dann davon ausgehen, dass der Berechtigte auch zukünftig nicht mehr auf seinem Recht bestehen würde. Dafür reicht die bloße Übersendung einer vom Mietvertrag abweichenden Nebenkostenabrechnung allerdings in der Regel nicht aus. Wir analysieren für Sie Ihre aktuelle rechtliche Situation und individuellen Bedürfnisse. die sonstigen Kosten gemäß § 27 der II. Schon bevor die Verjährung eintritt, kann ein Anspruch auch verwirken. Aufl. Geht es um Mieter und Vermieter, sind in der Praxis einige Fallgestaltungen häufig anzutreffen, durch die die Nebenkostenabrechnung Verjährung gehemmt werden kann. Diese Voraussetzung liegt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, für die Abrechnungszeiträume 2003 und 2004 nicht vor. Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung können auch verwirken. Läuft die Verjährungsfrist ab, kann von beiden Seiten keine Forderung mehr geltend gemacht werden. Gerne rufen wir Sie zum gewünschten Zeitpunkt zurück. Mit Vertrag vom 9. Nebenkostenabrechnung: Verjährung gilt für Mieter und Vermieter Dass bei der Nebenkostenabrechnung eine Verjährungsfrist von drei Jahren besteht, ist gesetzlich festgeschrieben. b) Bitte wählen Sie zunächst die Art Ihrer Anfrage, damit wir Ihnen so schnell und kompetent wie möglich weiterhelfen können. Die Revision wird nicht zugelassen. In diesem Fall kann die Abrechnung auch später erfolgen. Die Verjährung der Nebenkostenabrechnung gilt auch für Mieter. Sollten sich Mieter und Vermieter in einem Gerichtsverfahren gegenüberstehen, muss der Schuldner sich ausdrücklich auf die Verjährung berufen, andernfalls kann er immer noch zur Zahlung verpflichtet werden, trotz verjährtem Anspruch. Dies setze aber voraus, dass ausreichende Anhaltspunkte für das Vorliegen entsprechender auf Vertragsänderung gerichteter Willenserklärungen der Parteien vorlägen. Hier kann ein Blick auf § 199 Absatz 1 BGB geworfen werden. September 2004 und damit innerhalb der auch bei der Gewerberaummiete entsprechend § 556 Abs. Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten restlichen Nebenkosten ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch stillschweigende Änderung des Umfangs der vertraglich vereinbarten Nebenkosten entfallen. Nach § 6 Ziff. Davon könne hier nicht ausgegangen werden. Er muss dies innert zwölf Monaten machen, nachdem ihm sein Irrtum bewusst wird. Die Nebenkostenabrechnung Verjährung für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt 3 Jahre. Selbst wenn das Zeitmoment als erfüllt angesehen werde, fehle es jedenfalls an den erforderlichen vertrauensbegründenden Umständen. Mai 2000 ( XII ZR 35/00 -NJW-RR 2000, 1463) und vom 7. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformge-setz (BGBl. Endet der Abrechnungszeitraum also beispielsweise am 31. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Dezember. Februar 2004. Wenn Sie erstmalig Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten, schauen Sie sicherheitshalber noch einmal in Ihren Mietvertrag. Dieser besagt: „Der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, wird in die Verjährungsfrist nicht eingerechnet.“ Den Zeitpunkt des Neubeginns der Verjährung regelt schließlich § 212 BGB. Denn in der Regel ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung, dass der Mieter eine Nachzahlung zu leisten hat. § 556 BGB Rdn. Soweit restliche Nebenkosten für das Jahr 2002 verlangt würden, sei der Anspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Abrechnung erst am 23. Auch in diesen Fällen ist der Bundesgerichtshof davon ausgegangen, dass allein durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung von in Rechnung gestellten, aber vertraglich nicht geschuldeten Nebenkostenpositionen keine stillschweigende vertragliche Erweiterung der umlagefähigen Nebenkosten gesehen werden kann, sondern dass dafür weitere Umstände vorliegen müssen (Senatsbeschluss vom 29. Auch hier werden die Betriebskosten einmal im Jahr abgerechnet, oder es erfolgt eine monatliche Abgeltung in Form einer Pauschale. Mai 2000 – XII ZR 35/00 – NJW-RR 2000, 1463; BGH Urteil vom 10. Dies Verjährung wird nicht automatisch berücksichtigt. G IV Rdn. 143; Sternel Mietrecht aktuell 4. September 2001, galt diese Abrechnungsfrist nur für öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen (§ 20 Abs. Aus diesem Grund ist es für beide Seiten hochinteressant, wie denn nun gesetzliche Regelungen in Bezug auf Verjährungsfristen konkret aussehen. § 556 BGB Rdn. 143; Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 5. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass für die Bestimmung des Zeitmoments auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungen für die Zeit vom 1. Die Abrechnungsfrist für im Jahr 2019 entstandene Nebenkosten endet oft am 31. Es ist also durchaus im Sinne des Vermieters, eine fristgerechte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Rdn. Weigert sich der Vermieter, eine solche Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter ihn sogar auf die Erstellung verklagen. Geschieht dies etwa am 1. Der Senat teilt die Ansicht, dass die angemessene Frist für die Abrechnung von Nebenkosten für Geschäftsräume in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums endet, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Auf eine Beendigung des Mietverhältnisses kommt es hier also nicht an. 99; Fritz NJW 2007, 887, 889; Soergel/Heintzmann 13. Neben der Einhaltung der Betriebskostenverordnung stellen formelle Anforderungen an die Abrechnung und die Einhaltung von Fristen wichtige Kriterien im Abrechnungsprozess für beide Parteien dar. Es ist beispielweise erlaubt, dass die Nebenkosten die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definierten Kosten übersteigen. Insbesondere kann nicht daraus, dass die Gesetzesmaterialien keine Begründung dafür enthalten, warum der Gesetzgeber von einem Verweis auf § 556 BGB abgesehen hat, auf eine planwidrige Gesetzeslücke geschlossen werden (so aber: LG Darmstadt NZM 2009, 546; AG Wiesbaden NZM 2006, 140). Auch spricht nicht die allgemeine Lebenserfahrung dafür, dass die Kläger mit einer bewusst gemäßigten Abrechnungspraxis die Beklagte als Mieterin der Gewerbefläche hätten halten wollen. Aufl. Dort heißt es: „Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“. Von Rechts […], Mietwohnungsrückgabe Schadensersatz – Aufrechnung, AG Montabaur Az. Berechnungsverordnung zu tragen, zu denen gemäß Anl. 1 e und g des Mietvertrages ist die Beklagte verpflichtet, die Kosten gemäß § 27 der II. 1. : 10 S 170/12 Urteil vom 01.03.2013 Die Berufung des Klägers gegen das am 18.9.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Homburg (Aktenzeichen: 23 C 58/12 (20)) wird zurückgewiesen. Tut er das nicht, so kann der Mieter, weil der Anspruch auf die Abrechnung selbst unstreitig ist, … Zu beachten ist dabei aber auch wieder die Verjährungsfrist von 3 Jahren. b) Zum 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Für den Abrechnungszeitraum 2002 fehlt es, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, jedenfalls an den für eine Verwirkung erforderlichen vertrauensbildenden Umständen. Erstmals mit den der Beklagten am 23. Unter den Begriff des Verhandelns fallen dabei schon alle Arten von Meinungsaustausch. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Sehr geehrte Damen und Herren, wir besitzen zwei Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus, die wir - zwei Erwachsene, ein Kind von 10 Wochen - selbst bewohnen. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Geltendmachung der Nebenkosten für das Jahr 2002, deren Abrechnung die Beklagte am 23. Laut Gesetz verjähren Nebenkosten fünf Jahre nach Ablauf der betreffenden Abrechnungsperiode oder nach dem Auszug aus einer Wohnung. 2 BGB aus. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 12. Wir zeigen welche strom der mieter zahlen muss, ich habe eine frage zum wirtschaftsjahr einer nebenkostenabrechnung. Denn schließlich hätte ihm das Geld zugestanden, er kann den Anspruch nun nur leider nicht mehr durchsetzen. 3 Satz 3 BGB unterliegen. Berechnungsverordnung zum 31. 15%), wobei hier keine klare n Daten verfügbar sind. 3 Satz 4 NMV). Gründe I. Mit Mietvertrag vom 1.10.2006 vermietete der Kläger […]. Die Nebenkostenabrechnungen, die seit 1993 von wechselnden Hausverwaltungsgesellschaften erstellt wurden, enthielten für die Jahre 1993 bis 2001 keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter. Kann eine Mietvertragsaufhebung darin erblickt werden, dass die Schlüssel einer Wohnung vorzeitig übergeben werden und die Wohnung freiwillig vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt wird? Weitere Infos. Der Mietvertrag endete am 15. b) Zum Beispiel, bis die Nebenkostenabrechnung noch einmal überprüft wurde. Im Mietrecht sind dabei unterschiedliche Verjährungsfristen zu beachten, zum Beispiel für Mietforderungen oder eben für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung. Die dreijährige Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch geltend gemacht wurde. September 2004 und damit später als ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt sei. Aufl. Da die Abrechnung für 2003 und 2004 am 23. Es fehlt bereits, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, an einer planwidrigen Regelungslücke. Dezember eines Jahres, hier beispielsweise am 31. Wenn der Mieter z. Für diese Nebenkostenabrechnung beginnt dann die Verjährungsfrist am 1.1. des kommenden Jahres. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalls. Irrtümlich bezahlte Nebenkosten kann ein Mieter für maximal zehn Jahre seit der Zahlung zurückfordern. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus (Senatsurteil vom 19. Sei es aus Nachlässigkeit, oder weil sie sich davor scheuen, gerichtlich gegen ihren Vermieter vorzugehen. Kap. Der Mieter hat im Juni 2012 seine Betriebskostenabrechnung erhalten, aus der ein Guthaben für ihn hervorgeht. Als Beispiel kann hier etwa eine verspätete Jahresabrechnung durch den Stromlieferanten genannt werden. Vor ein paar Jahren beauftragten wir eine Verwaltungsfirma mit der Hausverwaltung, welche auch die jährlichen Nebenkostenabrechnungen beinhaltet. Möchte man dann doch schließlich seine Forderungen geltend machen, hat der Mieter nicht selten das Nachsehen, wenn sich der Vermieter auf die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs beruft. 2 BGB i.V.m. Anwalt für Mietrecht in Frankfurt am Main, Nießbrauch / Nießbrauchrecht bei Immobilien, Jetzt eBook zur Fachanwaltssuche herunterladen. Allgemeines zur Verjährung. Die Kläger haben gemäß § 535 Abs. Voraussetzung dafür ist, dass es eine schriftliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt. Aus welchem Grund die von den Klägern beauftragten Verwalter die vereinbarten Nebenkosten nicht in Rechnung gestellt haben, ist gerade offen geblieben. Über diesen gesetzgeberischen Willen kann nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden. Eine unmittelbare Anwendung scheide mangels Verweises in § 578 Abs. Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Aufl. Und zwar so lange, bis entweder Mieter oder Vermieter sich weigert, weiterhin zu verhandeln. Hierbei ist § 203 BGB zu beachten. Die wesentlichen Punkte zur Mietnebenkosten-Verjährung deshalb noch mal kurz und knapp geklärt: Bei jeder Berechnung von Nebenkosten müssen Vermieter wie Mieter einige Grundsätze beachten. Daran ändert im Übrigen auch die Tatsache nichts, sollte der Vermieter im nächsten Jahr oder in einem der darauffolgenden Jahre berechtigte Korrekturen an der Nebenkostenabrechnung vornehmen. Die Abrechnungsfrist endet, wie weiter oben schon erwähnt, beispielsweise am 31. Hier gilt § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (…).“. Für strom z. Eine gesetzliche Regelung über den Aus-schluss von Nebenkostennachforderungen existiert folglich für die Geschäftsraummiete nicht. Doch es ist auch ein individueller Abrechnungszeitraum möglich, zum Beispiel vom 1. Das Gesetz sieht für die Verjährung bei der Nebenkostenabrechnung eine dreijährige Frist vor. September 1993 vermietete die A. Vermögensanlagen KG an die K. U. K. GmbH & Co. KG ein Ladenlokal in K. . Danach verjährt eine Forderung nach drei Jahren. § 556 BGB Rdn. Aufl. Für Verwaltungen oder auch Privatpersonen, die eine oder mehrere Wohnungen vermieten, stellt sich die Frage, welche Kosten denn überhaupt zu den Nebenkosten gehören.Grundsätzlich gilt: Zu den Nebenkosten zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im … Dafür ist von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen. Kam die Abrechnung zu spät, muss der Mieter gar nichts bezahlen! Dies gilt für den Fall, dass der Vermieter sich einer Überprüfung der Abrechnung widmet und er darüber mit dem Mieter im Gespräch ist. Beide Parteien haben sich an diese Frist zu halten. Aufl. Weiterfresserschaden – Wann verjähren Schadensersatzansprüche? 1 g). Konnten Sie uns telefonisch nicht erreichen? Zwar könnten die Mietvertragsparteien eine einmal getroffene Vereinbarung über die Umlage von Nebenkosten auch durch schlüssiges Verhalten nachträglich ändern. Will der Vermieter weitere Nebenkosten als „sonstige Nebenkosten“ im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV einbeziehen, muss er diese detailliert bezeichnen. Vermieter von Gewerbeimmobilien und Mieter bestimmen innerhalb des Gewerbemietrechts welche Nebenkosten auf die jeweiligen Mietparteien umgelegt werden sollen. Die Kläger verlangen von der Beklagten restliche Nebenkosten aus einem Mietvertrag über Gewerberäume. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber es versehentlich unterlassen hat, in § 578 BGB auf § 556 BGB zu verweisen, bestehen nicht. Zeiträume zu beachten: Das ist der Zeitraum, für den der Verbrauch abgerechnet wird. m.w.N.). Die Kläger verlangen von der Beklagten restliche Nebenkosten aus einem Mietvertrag über Gewerberäume. Von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (§§ 549 bis 577 a BGB) erklärt § 578 BGB nur einzelne auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, für anwendbar. Juli 2008 bis zum 30. 9) gehören. Die Beklagte könne der Forderung auch nicht den Einwand der Verwirkung entgegenhalten. Bei uns finden Sie rund 15.000 Urteile im Volltext. 1; LG Darmstadt NZM 2009, 546; AG Wiesbaden NZM 2006, 140). 8 ff.). Wann ist in einem solchen Fall von einer konkludenten Mietvertragsaufhebung auszugehen? Januar 2001 trat die Beklagte gemäß einer zwischen den Klägern, der K. U. K. GmbH & Co. KG und der Beklagten getroffenen Vereinbarung anstelle der früheren Mieterin in den Mietvertrag ein. September 2004, noch nicht zur Abrechnung verpflichtet. Auch eine analoge Anwendung komme nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Es bleibt festzuhalten, dass Nebenkostenabrechnungen in Geschäftsraummietverhältnissen nicht der Verjährung gemäß § 556 Abs. Erreicht die Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist den Mieter, kann er auch Einwände gegen diese geltend machen. Aufl. 447; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 10. Beispiel: Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 muss der Vermieter bis zum 31.12.2019 erstellen.. Wenn der Vermieter die Frist für die Nebenkostenabrechnung nicht einhält, hat er … Art. Verjährung der Nebenkosten. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klagabweisungsantrag weiter. War die Abrechnung zu niedrig, muss nur der erste (niedrigere) Rechnungsbetrag bezahlt werden. 2). Stöbern Sie kostenlos in den gesammelten Entscheidungen aus verschiedenen Rechtsbereichen. Darüber hinaus ist hier offen geblieben, weshalb die Nebenkosten nicht im vertraglich vereinbarten Umfang in Rechnung gestellt worden sind. September 2009 – V ZR 36/09 – NJW 2009, 3644 3645 m.w.N.). Nebenkostenabrechnung (© zerbor / Fotolia.com)In der Praxis gibt es immer wieder auch die Fallgestaltung, dass der Vermieter sich weigert, überhaupt eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Viele abrechnungen sind allerdings nicht korrekt. Für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Anspruch der Kläger auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten sei gemäß § 535 Abs. Dabei zeigen wir Ihnen auf, wie in Ihren Fall sinnvoll, effizient und möglichst kostengünstig vorzugehen ist. Die dreijährige Verjährungsfrist gilt für Mieter und Vermieter und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Die Verjährung bedeutet nicht, dass ein Anspruch (z. Für Mieter lohnt es sich in jedem Fall die Abrechnung prüfen zu lassen: War die Abrechnung zu hoch, bekommt der Mieter Geld zurück. Durch die über mehrere Jahre erfolgte vorbehaltlose Zahlung der in Rechnung gestellten Kosten hatte der Mieter dieses Angebot des Vermieters auf Erweiterung der Umlagevereinbarung angenommen. Nebenkosten (© Wolfilser / Fotolia.com)Der Vermieter kann nun also drei Jahre lang Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung geltend machen und von dem Mieter berechtigte Nachzahlungen fordern. Zivilkammer des Landgerichts Hamburg vom 12. Alternativ führt auch eine gerichtliche oder behördliche Vollstreckungshandlung zu einem Neubeginn der Verjährung. Sollte er diese Nachzahlungen nicht innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist erhalten, verjährt sein Anspruch üblicherweise. Davon hat die Beklagte aus der Abrechnung für 2004 den nicht auf die streitigen Nebenkostenpositionen entfallenden Betrag von 337,13 EUR anerkannt. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich daraus, dass die Abrechnung der Nebenkosten nicht von den Klägern, sondern von verschiedenen professionellen Verwaltern vorgenommen worden ist, ein Änderungswillen der Kläger nicht herleiten. Auch in der Gewerberaummiete muss der Vermieter spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abrechnen. Die Auslegung des Berufungsgerichts widerspricht entgegen der Ansicht der Revision nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dem umgekehrten Fall, in dem ein Mieter über einen längeren Zeitraum vertraglich nicht geschuldete Nebenkosten bezahlt, die ihm der Vermieter unberechtigt in Rechnung gestellt hat. 2). I. Dabei ist für die Auslegung der Willenserklärung nach §§ 133, 157 BGB maßgebend, wie diese vom Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung zu verstehen war (BGHZ 47, 75, 78). 1 e und g des Mietvertrages gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der über den anerkannten Betrag von 337,13 EUR hinaus verlangten Nebenkosten für die Zeit vom 1. Januar 2002 bis zum 15. Beruft sich der Beklagte nicht hierauf, kann er trotzdem zur Zahlung verurteilt werden, obwohl der Anspruch des Klägers eigentlich schon verjährt ist. Zum Beispiel dann, wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen als zu hoch ansieht und auf eine Rückzahlung hofft. Das bedeutet, dass der Mieter seinerseits einen Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung hat. Wann verjähren die Nebenkosten? Ist die dreijährige Verjährungsfrist abgelaufen, bedeutet das nicht, dass der Anspruch erloschen ist. 3 Satz 3 BGB, der diese Rechtsfolge für die Wohnraummiete regele, sei im Gewerberaummiet-recht generell nicht anwendbar. Dezember des Folgejahres zugehen. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. II. Beispiel: Verjährung der Abrechnungsfrist. In § 578 BGB, der konkret aufzählt, welche von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften auf die Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anwendbar sind, wird § 556 BGB nicht genannt. Beispiel: Der Vermieter übersendet dem Mieter fristgerecht die Nebenkostenabrechnung nachw… Eine solche Verpflichtung hätten die Kläger schon aus tatsächlichen Gründen nicht erfüllen können, da die während des Abrechnungszeitraums angefallenen Kosten erst nach dessen Ablauf ermittelt werden können. Was einen Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung angeht, wird dieser erst fällig, wenn die Abrechnung beim Mieter eingegangen ist. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt der durch das Mietrechtsreformgesetz (BGBl. Nun hat aber der Schuldner das Recht, die Leistung zu verweigern. I S. 1149) hat der Gesetzgeber die bis dahin nur für öffentlich geförderte preisgebundene Wohnungen gemäß § 20 Abs. Voraussetzung für eine als konkludentes Angebot zum Abschluss eines Vertrages zu wertende Willenserklärung ist ein Verhalten des Anbietenden, mit dem dieser einen entsprechenden Rechtsfolgewillen zum Ausdruck bringt. Und: Vor einer Schlichtungsstelle sollten sich Mieter auf jeden Fall auf die Verjährung berufen – sonst kann es passieren, dass sie dennoch bezahlen müssen. Was die Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen angeht, beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre. Der XII. Kommt es zu einem Neubeginn, beginnt die Verjährungsfrist in voller Länge wieder von neuem zu laufen. September 2004 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und für Januar bis 15. 62; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann/Beyerle Geschäftsraummiete 2. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist, soweit der Mieter Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten hat, ebenso wie der Vermieter von Wohnräumen verpflichtet, diesem binnen angemessener Frist eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erteilen, aus der sich ergibt, ob der Mieter Nachzahlungen zu leisten oder Geld zurückzuerhalten hat. Das von dem Bundesgerichtshof in diesen Fällen gefundene Auslegungsergebnis einer stillschweigenden Vertragsänderung sei deshalb nicht auf den Streitfall übertragbar. Der Vermieter hat nun ein Jahr Zeit, dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen.